إيناس مكي عبد نصار الجنابي
تخصص قانون مدني
جامعة بابل -كلية القانون – فرع القانون الخاص – محافظة بابل- العراق
law.enas.maki@uobabylon.edu.iq
enassmekee@gmail.com
الملخص :
كما معروف أن عقود الايجار تعد من أكثر العقود شيوعا وتداولا في حياتنا العملية نظرًا للحاجة إليها ويتميز هذا العقد بأهميته الاقتصادية باعتباره وسيلة من وسائل استثمار الاموال كما انه يعد اداة من الناحية الاجتماعية لتنظيم العلاقة المستمرة بين المؤجر والمستأجر .
لأهمية هذه العقود نظمتها غالبية التشريعات بنصوص صريحة ومنها قانونا المدني العراقي والقوانين المدنية المقارنة ، فضلا عن ذلك أن المشرع أراد أن يواكب التغيرات الاقتصادية التي حدثت بالمجتمع فقد شرع قوانين خاصة تنظم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر فقد شرّع قانون ايجار العقار العراقي رقم 87 لسنة 1979 المعدل بالقانون رقم 56 لسنة 2000 لذا فان القوانين التي نظمت عقد الايجار تعد من القوانين المهمة التي يرجع اليها الناس لازدياد الدعاوى التي ترفع امام المحاكم فيقتضي وضع نصوص قانونية ملائمة لتلك النزاعات التي تحدث بين المتعاقدين .
لكن بعد طروء جائحة “كورونا” جعل العالم يعيش أحداثاً صعبة وقلقة للغاية بسبب أرتفاع حصيلة الخسائر البشرية والاقتصادية، فضلا عن شل الحركة تماما والتنقل ، الأمر الذي جعل منظمة الصحة العالمية تصدر تصريحاً باعتبار هذه الجائحة وباءا عالمياً.
ومنذ ذلك الحين لابد من دراسة الاثار القانونية التي تترتب على هذه الجائحة وفيما يتعلق على وجه الخصوص بعقود الايجار باعتبارها من اكثر العقود تاثرا بالجائحة لانها من العقود المستمرة الذي يلعب فيها الزمن عنصرا جوهريا فتأثرت وفق لهذه الظروف دفع الاجرة وكيفية تحديدها ، كما تأثرت مدة الايجار فضلا عن حدث هناك اختلال في العلاقة الايجارية فبدأ القاضي يبحث عن التوازن بين مصلحة المؤجر والمستأجر لتحقيق العدالة بينهما قدر الامكان .
الامر الذي أدى بحث هذا الموضوع بشكل تفصيلي والولوج في جوانبه التي تأثرت بجائحة كورونا لذا اثرنا ان يكون بحثنا بعنوان ” مدى تأثير جائحة كورونا وتدابير الاغلاق على عقود الإيجار-دراسة مقارنة”
الكلمات المفتاحية : جائحة – كورونا – الاغلاق – عقود – الايجار .
The extent of the impact of the Corona pandemic and closure measures on rental contracts – a comparative study
Enas Makki Abdel Nassar Al Janabi
Civil law major
University of Babylon – College of Law – Private Law Branch – Babylon Governorate – Iraq
Abstract
It is also known that lease contracts are considered one of the most common and traded contracts in our practical life due to the need for them. This contract is characterized by its economic importance as a means of investing money and it is also a social tool to regulate the continuous relationship between the lessor and the tenant.
The importance of these contracts was regulated by most legislations with express texts, including the Iraqi Civil Law and the comparative civil laws, in addition to that the legislator wanted to keep pace with the economic changes that took place in society, he enacted special laws that regulate the rental relationship between the lessor and the tenant, the Iraqi Real Estate Tenancy Law No. 87 of 1979 amended Law No. 56 of 2000, therefore, the laws that regulated the lease contract are among the important laws that people refer to increase lawsuits brought before the courts, so it is necessary to develop appropriate legal texts for these disputes that occur between the contractors.
But after the emergence of the Corona pandemic, the world was made to experience difficult and extremely worrisome events due to the high toll of human and economic losses, in addition, to completely paralyzing movement and mobility, which caused the World Health Organization to issue a permit to consider this pandemic as a global epidemic.
Since then, the legal effects of this pandemic must be studied, in particular lease contracts, as one of the contracts most affected by the pandemic, because it is one of the continuous contracts in which time plays an essential element. There was an imbalance in the rental relationship, and the judge began looking for a balance between the interest of the lessor and the lessee to achieve justice between them as much as possible.
This led to a detailed study of this topic and access to its aspects affected by the Corona pandemic, so we opted for our research to be entitled “The extent of the impact of the Corona pandemic and closure measures on lease contracts – a comparative study
Keywords: pandemic – the corona – closure – contracts – rent
المقدمة:-
أولا : مدخل تعريفي لموضوع البحث :
منذ تاريخ 11/آذار / 2020 حينما أعلنت منظمة الصحة العالمية ان مرض كورونا -كوفيد –19 الناتج عنه قد بلغ هذا الوباء مستوى الجائحة على المستوى العالمي .ومنذ ذلك الحين خلق أحداثاً صعبة وقلقة للغاية بسبب أرتفاع حصيلة الخسائر البشرية والاقتصادية، فضلا عن شل الحركة تماما والتنقل .
بناء على ذلك قامت العديد من الدول باتخاذ تدابير احترازية، ومنها العراق في مواجهة هذا الوباء، حيث صدرت هناك قرارات من خلية الازمة بالأمر الديواني رقم 55 لسنة 2020 والتي أكدت على فرض حظر التجوال في جميع أنحاء العراق لمنع الاختلاط بين الناس تجنبًا لتفشي الوباء ومن ضمن التدابير كذلك إغلاق المحلات والمطاعم والمقاهي، مما أدى الى خسائر كبيرة للمستاجرين و الملاك المؤجرين لأن شل الحركة والتنقل يؤدي الى عدم قدرة بعض العمال والكسبة الحصول على رزقهم من البيع والشراء ومن ثم من الصعب عليهم الوفاء باجرة المحال التي استأجرت من قبلهم لمالكيها ، كذلك البعض قد استأجر محل للسكن ومما أثر على الوفاء بالاجرة الخاصة بمحال سكنهم.
ثانيًا :هدف الدراسة
سوف يقوم البحث ببيان أثر تلك الاجراءات التي اتخذتها الدولة وكذلك منظمة الصحة العالمية على عقود الإيجار، من حيث دفع الاجرة لانها تدفع مقابل الانتفاع بالمأجور ، فهل تبقى كما حددت في عقد الايجار الاصلي ،أم يجب تخفيضها لأن المستأجر يقوم بسداد الأجرة دون الانتفاع بالمأجور؟
ثالثا: أهمية البحث : تتلخص أهمية البحث لأجل الوصول الى حلول قانونية لتنفيذ الالتزامات العقدية وخاصة تلك التي يعد الزمن في تنفيذها عنصرا جوهريا كعقد الايجار والمقاولة والتوريد وطرأت جائحة كرورنا أثناء سريان تنفيذها .
رابعًا :منهجية البحث : سوف نتبع في بحثنا المنهج القانوني التحليلي المقارن للنصوص القانونية التي تتعلق بموضوع الالتزامات العقدية وتكون المقارنة بين القانون المدني العراقي رقم 40لسنة 1951 المعدل ، والقانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948 المعدل ،والقانون المدني الفرنسي الصادر سنة 1804المعدل .
خامسًا :هيكلية البحث :
للإلمام بكل ماتقدم سوف يتم تقسيم الدراسة على ثلاثة مطالب سنبحث في المطلب الاول لمحة تعريفية لجائحة كورونا وعقد الايجار والمطلب الثاني سوف نخصصه لاثر جائحة كورونا على الاجرة في الايجار ، والمطلب الثالث نبحث فيه أثر جائحة كورونا على انتهاء عقد الايجار واذا انتهينا من كل ذلك سنصل البحث بخاتمة ندرج فيها أهم النتائج والمقترحات .
المطلب الاول
لمحة تعريفية لجائحة كورونا وعقد الايجار
إن الولوج في متن هذا المطلب يقتضي البحث الوقوف على معنى جائحة كورونا ،ومن ثم التطرق إلى بيان معنى عقد الايجار لذا سوف يتم تقسيم هذا المطلب على فرعين سنبحث في الفرع الأول تعريف جائحة كورونا وفي الفرع الثاني تحديد معنى عقد الايجار وكالاتي : –
الفرع الأول
تعريف جائحة كورونا
تعرف الجائحة لغة :بانها الشدّة والنازلة العظيمة التي تَجتاح المالَ من سنة أو فتنة وكل ما استأصله فقد جاحَه واجْتاحَه. وجاحَ اللهُ ماله وأجاحه، بمعنى أي أَهلكه بالجائحة (1) ،ويقال جاحتهم الجائحة أي اجتاحتهم(2).
في المعنى الاصطلاحي تعني الجائحة بأنها من الأمراض الوبائية الذي اجتاحت العالم بأسره وهو من الفايروسات التي تصيب الإنسان ، وأن هذا الفايروس يعد ذات خطورة عالية ، فقد أعلنت منظمة الصحة العالمية أنه مرض وبائي ينبغي التحرز منه .
يشير البعض إلى أن مصطلح “الجائحة” يعني أيضا أن المرض يتحدى السيطرة، وهذا يفسر انتشاره دوليا وعدم انحصاره في دولة واحدة(3).
يجدر أن هذا الوباء لايمكننا رؤيته بالعين المجردة إلا من خلال استخدام أجهزة متطورة كجهاز المايكروسوب الالكتروني إذ إن الميكروسوب الضوئي العادي لايمكننا من الرؤية بشكل جيد لصغر حجم الفيروس فهو يحتوي على حامض نووي مغلف بغلاف بروتيني يتضاعف ويعطي جزئيات فيروسية تسبب المرض عن طريق الآليات الاستقبالية للعائل المضيف اذ تتُعدّ الفيروسات مصدرا للأمراض التي تصيب الانسان والحيوان معا .وقد تؤدي أحيانا إلى الوفاة لعدم وجود دواء فعال أو لقاح لحد هذه اللحظة (4).
قد تبين أن فيروسات كورونا تسبب لدى البشر أمراض عدة منها أمراض تنفسية تتراوح حدتها من نزلات البرد الشائعة إلى الأمراض الأشد وخامة مثل متلازمة الشرق الأوسط التنفسية (ميرس) والمتلازمة التنفسية الحادة الوخيمة (سارس)، ويسبب فيروس كورونا المُكتشف مؤخراً مرض كوفيد-19.
وإن طرق انتقال تكون بأختلاط الناس مع الأخرين المصابين، أو بملامسة أي جزء أو شيء خاص بالمريض نفسه ، من الطرق:
انتقال المرض بالاختلاط: هي عبارة عن نقل العدوى من مريضٍ إلى آخر بالعطس أو الكحّة وبالاختلاط به مباشرة بالمصافحة، أو بملامسة الأيدي، أو من خلال تقديم العلاج للمريض بالكشف أو الفحوصات. العدوى المكتسبة: هي نقلُ الفيروسات والميكروبات من البيئة المُحيطة بالشخص من الغبار، أو بانتقال العدوى عن طريق المفروشات، أو استخدام الآلات غير النظيفة، أو تناول أدوية ملوّثة.
الفرع الثاني
تعريف عقد الإيجار
عرفت المادة (722) من القانون المدني العراقي الإيجار بانه :(تمليك منفعة معلومة يعوض معلوم لمدة معلومة ،وبه يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بالماجور)، تقابلها نص المادة (558) من القانون المدني المصري .
يتضح من هذا التعريف أن عقد الايجار يكون بين طرفين المؤجر والمستاجر يلتزم الأول بجعل الأخر ينتقع بالمأجور ويكون لمدة معينة في مقابل أجر معلوم .
فمحل عقد الايجار هو الانتفاع بالشيء وهو المأجور ولمدة محددة هي مدة عقد الإيجار ، في حين أن محل عقد الملكية هو تملك كامل السلطات على الشيء المبيع دونما التقيد بزمن معين(1) .
هناك من الفقه يقول إن المشرع العراقي بتعريفه للإيجار جاء متأثرا بالشريعة الاسلامية وبتعريفاتها لعقد للايجار ،وهذا ما نصت عليه المادة (577) من مرشد الحيران . التي بينت ان المؤجر لايلتزم بجعل المستاجر ينتفع بالماجور بل هو يلتزم بتمليك المنفعة للمستأجر وتركه ينتفع بالمأجور لكن المشرع العراقي حول التزام المؤجر من التزام سلبي الى التزام ايجابي كما هو الحال في القوانين المدنية حينما نص في الشق الثاني من التعريف على تمكين المستاجر من الانتفاع بالمأجور (2).
وعلى أية حال فقد يقال إن الإيجار عقد يقصد به تملك المنافع للمستاجر والمنافع المعقود عليها في الإيجار معدومة عند العقد ، والاصل ان يرد العقد على محل موجود لكن انتقد هذا الرأي بالقول ان منافع الايجار وان كانت معدومة حال الاتفاق على الايجار فهي مستوفاة في الغالب بعد ذلك اذن لابد من العقد عليها قبل وجودها ولهذا اجاز المشرع عقد الايجار(1) .
من الجدير بالذكر أن التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع ،أو ترك المستأجر ينتفع وهذا الالتزام يراه بعض الفقه بكونه لايعد التزاما بالمعنى الدقيق حتى يمكن وصفه بانه ايجابي ، أو سلبي بل هو محل العقد أو بتعبير أدق هوعملية قانونية يهدف المتعاقد إلى تحقيقها فاذا انعقد العقد إنشأ القانون في ذمة المؤجر عدة التزامات ترمي في مجموعها إلى تمكين المستاجر من الانتفاع من الانتفاع وهذه الإلتزامات هي التي توصف بكونها التزامات ايجابية أو سلبية(2) .
لذا فان تعريف الايجار يختلف عن الوعد بالايجار لان هذا الوعد يدخل ضمن طائفة العقود غير المسماة باعتباره يقتصر فقط على الزام الواعد بابرام عقد الايجار اذا ماطلب منه الطرف الآخر خلال مدة زمنية معينة فأنه لايرتب في ذمة الواعد أو الموعود له أيا من الالتزامات التبادلية بين المؤجر والمستأجر التي تترتب على عقد الايجار(3).
اما في الفقه الاسلامي فيعرف الايجار بانه تمليك المؤجر للمستاجر منفعة مقصودة من العين المؤجرة في الشرع ونظر العقلاء بعوض يصلح أجره .فيقول بعض الفقه ان معنى الاجارة معناها بيع المنفعة لغة ولهذا اسماها اهل اللغة بيعا وارادو بها بيع المنفعة .
ويجدر بالذكر ان احكام الايجار وردت في المواد (404-611) من مجلة الاحكام العدلية وفي المواد (470 -633) من مرشد الحيران .
وتطبيقا لذا وحسب ماتم ذكره فان عقد الايجار يرتب التزامات على عاتق طرفيه المؤجر والمستأجر فيقع على المؤجر التزام بتسليم المأجور وتمكين المستأجر من الانتفاع بالماجور وصيانة المأجور ورد التعرض والاستحقاق عن المستأجر وفي المقابل يقع على المستأجر التزامات هي دفع الأجرة والمحافظة على المأجور ورد المأجور بعد نهاية مدة الايجار فالقانون العراقي حاول ان يجمع بين الفكرة الايجابية والفكرة السلبية في تعريفه للايجار وبيان التزامات كلا من الطرفين(1) .
المطلب الثاني
أثر جائحة كورونا على الأجرة في عقد الإيجار
يعد عقد الإيجار من عقود المعاوضة، فالمؤجر يستوفي الأجرة من المستأجر مقابل انتفاع هذا الأخير بالمأجور ، فالأجرة عي المال الذي يلتزم المستاجر باعطائه للمؤجر في مقابل الانتفاع بالمأجور فأن أنتفت الأجرة رفعت صفة الإيجار عن العقد(2).
واذا كان الأصل العام هو أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق أطراف العقد أو للأسباب التي يقررها القانون وهذا ماقضت به المادة (146/ف1) من القانون المدني العراقي والتي نصت على انه : “اذا نفذ العقد كان لازماً ولا يجوز لأحد العاقدين الرجوع عنه ولا تعديله الا بمقتضى نص في القانون أو بالتراضي” (3).
تطبيقًا لذا لابد أن يتفق المؤجر والمستاجر على القيمة الايجارية للمأجور ويلزم ان تكون الاجرة موجودة ومشروعة ومعينة او قابلة للتعيين(4) ، وبمعنى أن تكون الأجرة متفق عليها بين الطرفين ومعلومة في العقد، فإذا كانت من النقود يكفي في تعيينها ذكر المقدار وإذا كان بدل الإيجار تقديم عمل يجب تقويمه وتقديره في العقد.
وأذا كان للمتعاقدين حرية في تحديد مقدار الأجرة في القانون المدني لكن قد تطرأ هناك ظرف عامة يصاب بها الجميع لذا فان هناك استثناء للقاعدة المذكورة آنفا في تحديد الأجرة من قبل المتعاقدين ، مضمونه إذا ظهرت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها جعل تنفيذ الالتزام مرهقاً يجاوز سعة المدين، ويهدده بخسارة فادحة، جاز عرض الأمر على المحكمة ليتدخل القاضي موازناً بين مصلحة الطرفين، وله سلطة تقديرية لرد الإلتزام المرهق للحد المعقول، متى اقتضت العدالة ذلك وشروط نظرية الظروف الطارئة هي :
1- أن توجد بعد عقد الأيجار حوادث طارئة كمثل فيروس “كورونا” ويُعَدّ ظرفاً استثنائياً، عاماً، وغير متوقع الحدوث وقت التعاقد.
2- أن يكون العقد من العقود المستمرة التنفيذ وهذا ماينطبق على عقد الإيجار .
3- أن يلحق المدين ضرر جسيم وإرهاق كبير من جراء تنفيذ العقد.
فاذا تحققت هذه الشروط الأمر الذي يجوز فيه للقاضي أن يتدخل لتحقيق التوازن بأن يرد الألتزام إلى الحد المعقول مراعياً مصلحة الطرفين، كأن يخفض القيمة الإيجارية بنسبة تتفق مع ظروفهما ومن ذلك فان جائحة كورونا صدرت في ظلها الكثير من القرارت من الجهات المختصة في الدولة ، ومن هذه القرارات قرارًا بإغلاق المجمعات والانشطة التجارية كافة باستثناء محلات التسوق الغذائي والصيدليات، ومما لا شك فيه أن عددا من هذه القرارات أثر في وفاء المستأجرين بإلتزاماتهم المنصوص عليها بعقد الإيجار كما أثر في انتفاعهم من العين محل عقد الإيجار، فهذا الإغلاق التام أثر بشكل مباشر على عدد من الشركات التي نشاطها ضمن الأنشطة الموقوفة مثل بيع الملبوسات ونحو ذلك، التي تتخذ من تلك المحال مقرا لممارسة نشاطها من خلاله.
فهذه الجائحة قد تُعدّ ظرفا طارئا فهنا أثر هذه الحالة من الطوارئ أثرت على إلتزام المستاجر بدفع الاجرة للعقارات المؤجرة بشكل جزئي أو كلي وذلك لان عقد الايجار من العقود المستمرة وقد تؤثر فيه هذه الظروف فيه الأجرة تقابل المنفعة للعقار وأن الفقه القانوني يوجب تمكين المستأجر من الأنتفاع بالعقار ولزوم الأجرة مرتبط بالاقتدار على استيفاء منفعة المأجور إذ نصت المادة (766 ) من القانون المدني العراقي على أنه “إذا اشترط تعجيل الأجرة لزم المستأجر دفعها وقت العقد، وللمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور للمستأجر حتى يستوفي الاجرة وله ان يطلب فسخ الايجار عند عدم الإيفاء من المستأجر” تقابلها نص المادة (562) من القانون المدني المصري .
من خلال هذا النص أن على المستاجر الوفاء بالاجرة وقت انعقاد عقد الايجار كذلك اعطى المشرع الحق للمؤجر في الامتناع من تسليم المأجور لحين استيفاء الأجرة ولكن هذا النص ينطبق في الظروف الاعتيادية قبل جائحة كورونا ، لكن بعد تفشي هذا الجائحة وقد اتخذت الادارة قرارات فيما يتعلق بغلق المحلات الايجارية كما ذكرنا ، وأن الفقه القانوني يكاد يجمع أن ما تتخذه الإدارة من قرارات كمثل مااتخذته خلية الازمة فانها تؤثر على الانتفاع بالعقارات المؤجرة بحيث يحرم المستأجر من الأنتفاع بالعقار أو يحصل نقص كبير بالانتفاع بالعقار يجيز للمستأجر طلب إنقاص الأجرة بما يعادل ما انتقص من المنفعة أو طلب الفسخ لعقد الإيجار سواء في ظل وجود نص صريح بذلك في القانون المدني أم مايجد سندا له في القواعد العامة للقانون بحيث تٌعدّ أعمال الإدارة من باب القوة القاهرة وبهذا الصدد فإن الفقه يجمع أن من حق المستأجر أيضا الرجوع بالضرر على جهة الإدارة فيما إذا كانت إجراءاتها خارج إطار المشروعية وهو أمر لا ينطبق برأيي على الحالة الراهنة.لأن الادارة حينما اتخذت هذا القرار كان قرارا مشروعا لمنع تفشي هذا المرض بين أفراد المجتمع .
على ضوء النصوص الواضحة الدلالة في القوانين المدنية ومنها قانوننا المدني العراقي وحيث إنه لا اجتهاد في مورد النص وعلى ضوء الطبيعة القانونية لعقد الإيجار والشروحات الفقهية لحدود المسؤولية في حالات الطوارئ والظروف الاستثنائية، فإن الأجرة تسقط بمقدار ما فات من انتفاع بنتيجة حالة الطوارئ الناجمة عن انتشار فيروس كورونا وما صاحبه من إغلاق للمحال التجارية ووقف للأنشطة الاقتصادية.
وفي ظروف اخرى تعد جائحة كورونا قوة قاهرة وقد أشارت إلى ذلك في نص المادة (425 ) من القانون المدني التي جاء فيها ” ينقضي الإلتزام إذا اثبت المدين أن الوفاء به اصبح مستحيلاً لسبب اجنبي لا يد له فيه”(1) .
كذلك مانصت عليه المادة (211) من القانون المدني العراقي التي نصت على أنه :”اذا اثبت الشخص ان الضرر قد نشأ عن سبب اجنبي لا يد له فيه كآفة سماوية أو حادث فجائي أو قوة قاهرة أو فعل الغير أو خطأ المتضرر كان غير ملزم بالضمان ما لم يوجد نص او اتفاق على غير ذلك” (2).
لذا قبل الخوض في تفسير هذين النصين لابد من تسليط الضوء على بيان معنى القوة القاهرة فقد عرفها بعض الفقهاء بانها “واقعة مجهولة لايمكن توقعها ولادفعها ” (3) وثمة تعريف آخر قال إنها ” الحادث الخارجي عن إرادة الأطراف المتعاقدة وغير المتوقع والذي يستحيل دفعه ويؤدي الى استحالة تنفيذ الالتزامات التعاقدية ” (4)، يتأسس على ماذكر أن القوة القاهرة هي أمر غير متوقع الحصول ولا يمكن دفعه يقع فيكون السبب في حصول الضرر ، وأثر القوة القاهرة تعفي المدين من الوفاء بالتزامه وهذا الاعفاء أما ان يكون نهائيا وذلك اذا أصبح تنفيذ الإلتزام مستحيلا استحالة مطلقة ، أو قد يكون الأعفاء مؤقتا إذا أصبح الوفاء غير ممكن مدة زمنية معينة . وتعرف القوة القاهرة بأنها صورة من صور السبب الأجنبي الذي ينفي علاقة السببية بين فعل المدعى عليه وبين الضرر الذي لحق بالمدعي، كما تعرف على أنها كل حادث خارجي عن الشيء، لا يمكن توقعه، ولا يمكن دفعه مطلقاً.
على الرغم مما تقدم، ومنعا لأي لبس أو إشكاليات قانونية ومنعا للتضارب في الآراء والأحكام والاجتهادات، فإنه قد يكون من المستحسن قيام الحكومة باستخدام صلاحيتها بإصدار قانون يحدد آلية دفع أجور المحال التجارية سواء بالتأكيد على الإعفاء منها خلال فترة الطوارئ للأنشطة المغلقة بالكامل وفقا لنصوص القانون كما بيننا أم بتحديد دفع جزء من الإيجارات وفقا لحدود الانتفاع وعدم ترك المسألة مفتوحة على مصراعيها لتفاسير مختلفة ونزاعات ستثقل السلطة القضائية وتعدد في وجهات النظر لما يتعرض له المستأجرين من خطر وخسارات إضافة لما يتحملوه من أضرار اقتصادية عديدة ، وهنا لا بد من الإشارة إلى أن عقود الإيجار لغايات السكن لم تطلها حالة من عدم القدرة على استيفاء المنفعة، وبالتالي فإن بدلات الإيجار الخاصة بها مستحقة وواجبة الدفع والسؤال المطروح هنا ألسنا بحاجة إلى تدخل تشريعي أيضا لتنظيم إليه دفع هذه الأجور على ضوء انقطاع دخل شريحة واسعة من المجتمع خلال هذه الفترة بحيث يتم توزيع بدل الإيجار المستحق على أشهر تلي انتهاء الأزمة وعودة الحياة إلى مجراها الطبيعي .
من هنا لابد من البحث في مدى تطابق مواصفات القوة القاهرة مع جائحة كورونا من ناحية الشروط والأثر القانوني وعليه فأن الشروط التي من اللازم توافرها في القوة القاهرة هي كالآتي :-
1-أن يكون الحادث غير متوقع: فيجب ان يكون الحدث الذي أدى إلى عدم تنفيذ الإلتزام غير متوقع الحصول ،إذا كان الحادث متوقعاً فلا يعدّ قوة قاهرة، ومعيار عدم التوقع هنا هو معيار موضوعي يتطلب أن يكون عدم التوقع مطلقاً. فلا يكفي فيه أن يكون غير ممكن التوقع من جانب المدين، وإنما أيضاً يجب أن يكون غير ممكن التوقع من جانب أكثر الناس حيطة وحذراً وتبصراً.
2- أن يكون الحادث يستحيل دفعه: لذا لا يكفي لقيام القوة القاهرة توافر شرط عدم إمكانية توقع الحادث، وإنما يجب إضافة إلى ذلك أن يستحيل دفعه. ومعنى ذلك أن الحادث يجب أن يؤدي إلى استحالة تنفيذ الالتزام استحالة مطلقة، لا من قبل المدين وحده وإنما من قبل أي شخص يكون في موقف المدين ووضعه. فإذا استطاع المدين دفع الحادث ولم يفعل، فلا يعفي هذا الحادث من المسؤولية حتى لو كان غير ممكن التوقع . ويعود أمر تقدير الاستحالة إلى قاضي الموضوع المختص وهذا الشرط هو تطبيق للقاعدة القائلة “لا التزام بمستحيل” (1) .
3-أن يكون الحادث خارجياً: كذلك قد يكون الحادث قوة قاهرة لابد ان يكون الحادث حدث خارجي عن ارادة المدين فإذا تسبب المدين بوقوع الحادث أو ساعد على وقوعه، فلا يعدّ الحادث قوة قاهرة حتى لو توافر فيه الشرطان السابقان، ومن ثم لا يعفي من المسؤولية .
من خلال ما ذكر في أعلاه من شروط للقوة القاهرة ومدى توافرها في جائحة كورونا فنلاحظ أن معيار عدم التوقع قد يتوافر فيها فأن هذه الجائحة لم يكن لاحد ان يتوقعها ان تفتك بالعالم من الناحية الصحية وتؤثر على الاقتصاد وتشل حركته ومن ثم تتركت أثار على كيفية الوفاء بالالتزام والعقود ، كذلك من باب أولى يستحيل دفع هذه الجائحة وان كان من الممكن مثلا بعد اتخاذ الاجراءات والتدابير اللازمة كالعزل الصحي والحظر للتجوال يعد كعقبة يحد بدوره من طريقة تنفيذ العقد ، كما أن هذه الجائحة هي حادث خارجي عن أرادة المدين غير صادرة بخطأ منه .
المطلب الثالثً
أثر جائحة كورونا على انتهاء عقد الايجار
في بادئ الامر لابد من القول إن زوال العقد بالانقضاء وهو السبب المعروف لإنتهاء عقد الإيجار أو بالإنحلال ويكون باتفاق الطرفين ويسمى بالتقايل أو لأسباب أخرى يقررها القانون وأهمها الفسخ لذا فإن انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته يعد الأصل لأن المدة من الأمور الجوهرية في الايجار فالمدة من مستلزمات هذا العقد لكي يستوفي العقد أركانه لابد أن تكون هناك مدة ينتهي العقد بانتهائها.
تبرز وظيفة المدة في عقد الأيجار من حيث أنها تمكن المستاجر من استيفاء المنفعة من المأجور وهذا الحق لايمكن أن يمارس ألا على وجه الاستمرار ، وأنها تعطي للمؤجر الحق في قبض الأجرة فعقد الإيجار يعد عقد مدة سواء من ناحية التزام المؤجر أم من ناحية إلتزام مستأجر(1) ،لذا لما عقد الايجار من عقود المدة فأنه أي ظروف أو أزمات إذا طرئت فأنها قد تؤثر عليه لأن المنفعة تقاس بمقياس زمني بحيث لايمكن تحديد مدى الأنتفاع للمستأجر إلا بالمدة التي ينتفع بها بالمأجور ومدة العقد ينبغي أن تحدد في وفقا للاتفاق في بادئ الأمر وأذا لم يوجد يمكن اللجوء إلى القانون لتحديد ذلك .
لكن مايهمنا في هذا البحث ماهو أثر جائحة كورونا على مدة الأيجار لأنه هناك منعطفات قد تؤثر على مدة الأيجار بوجود كورونا فينتهي بعد ذلك عقد الأيجار ومن هذه الأمور التي أفزتها جائحة كورونا أنه لو افترض أن المستاجر قد أصيب بكورونا وآدى إلى وفاته ، فهنا ينتهي الإيجار إذا كان الإيجار فيه شخصية المستاجر محل اعتبار في التعاقد لأن الإيجار أبرم بسبب حرفة المستاجر كمثل إذا كان المأجور مكتبًا لمحامي وكان المستاجر محاميًا فهنا يجوز للورثة أو للمؤجر أن يطلبوا فسخ العقد وهذا مانصت عليه المادة( 784 ) من القانوون المدني العراقي التي جاء فيها ” إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات، جاز لورثته أو للمؤثر أن يطلبوا فسخ العقد”يتضح من هذه المادة ان الايجار يفسخ ومن ثم فهو ينتهي أذا مات المستاجر وإن كان أحد الورثة يحترف حرفة المستاجر نفسها ، لأن هناك اعتبارات أخرى روعيت في المستاجر أخذها المؤجر بنظر الأعتبار(2) .
وينتهي عقد الإيجار كذلك وفقاً للقواعد العامة قبل أنتهاء مدته إذا ماواجه أحد المتعاقدين ظروفاً من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدئه أو في أثناء سريانه مرهقاً على أن يراعي من يطلب الفسخ مواعيد للتنبيه بالإخلاء.
على الرغم من أختلاف الشروط التي تناولتها التشريعات المختلفة من حيث إنهاء الإيجار للعذر الطارئ, فقد اشترط القانون المدني المصري أن تكون الظروف خطيرة وغير متوقعة (3)،بينما اكتفى المشرع في القانون المدني العراقي إن تكون الظروف من شأنها أن تعجل تنفيذ الإيجار مرهقًا، وأن انهاء الإيجار للعذر الطارئ ماهو الاتطبيق لنظرية الظروف الطارئة .
كذلك الحال قد يفسخ الإيجار ومن ثم ينتهي بسبب إعسار المستأجر والمقصود بالإعسار بشكل عام هو عدم وجود مال ظاهر للمدين وهو المستأجر يكفي للوفاء بجميع ديونه وهي الأجرة والتعويض مثلا للمؤجر(1) .وهذا مانصت عليه المادة (785) من القانون المدني العراقي بقولها ” 1 – لا يترتب على إعسار المستأجر أن تحل أجرة لم تستحق. 2 – ومع ذلك يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار إذا لم تقدم له في ميعاد مناسب تأمينات تكفل الوفاء بالأجرة التي لم تحل، وكذلك يجوز للمستأجر الذي لم يرخص له في الإيجار أو التنازل عنه، أن يطلب الفسخ على أن يدفع تعويضاً عادلاً” .
يتضح من هذا النص أن أعسار المؤجر لايجيز له ولا للمستأجر طلب فسخ الايجار، في حين أن أعسار المستاجر يجيز للمؤجر وللمستأجر طلب الفسخ وبيد وقدر تعلق الأمر ببحثا في جائحة كورونا أن المستأجر قد يصيبه الأعسار بسبب توقف العمل والاغلاق الكلي أو الجزئي ، و أن الفقرة الثانية كما اشارت قد يوجد له منع من المؤجر بعدم الإيجار من الباطن فعليه أن يفسخ العقد مع دفع تعويض عادل للمؤجر .
والغاية من المشرع حينما أباح للمستأجر طلب فسخ الإيجار اراد أن يعالج التوازن الاقتصادي الذي أختل بالأعسار ولكي لايتفاقم ويزداد الاختلال سواء خاصة وأن المستأجر حاول تفادي هذا الاختلال بطلب من المؤجر السماح له بتأجير العقار من الباطن أو بالتنازل عن الايجار .
الخاتمة :-
في نهاية بحثنا الموسوم بـ” مدى تأثير جائحة كورونا وتدابيرالاغلاق على عقود الإيجاردراسة مقارنة” ندرج أهم النتائج والمقترحات التي أستخلصت من هذا البحث.
أولًا :-النتائج
1-إن عقود الايجار من العقود المستمرة ويكون بين طرفين المؤجر والمستاجر يلتزم الأول بجعل الاخر ينتقع بالمأجور ويكون لمدة معينة في مقابل أجر معلوم .
2-إن عقد الايجار باعتباره من العقود المستمرة يتأثر بالظروف الطارئة التي تجعل التزام المستأجر مرهقًا ويتدخل القاضي ليحقق التوازن بين مصلحة الطرفين المتعاقدين وله سلطة تقديرية واسعة في هذا الجانب .
3-لأهمية عقد الايجار من الناحية الاقتصادية واستثمار الأموال فقد اهتمت به التشريعات المحلية والعالمية بسن قوانين تلائم حاجة المجتمع في ابرام عقود الايجار من من حيث التنظيم وترتيب الآثار فضلا عن تطبيق نصوص القواعد العامة في الفروض التي لايوجد بها نص في عقد الايجار .
4-إن جائحة كورونا تؤثر على سريان عقد الإيجار فتؤدي إلى إنهاء العقد نتيجة فسخه حينما يتعذر أحد الطرفين الوفاء بالتزامه كمثل المؤجر حينما لايستطيع أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بالمأجور وكذلك ينتهي الإيجار نتيجة إعساره وعدم وفائه الأجرة المستحقة .
5-في بعض الظروف وحسب مدى انتشار الجائحة في المدن والأحياء قد يكون هناك تفاقم المرض بشكل قليل، أو قد يتراوح بحسب المدة الزمنية فقد يكون الالتزام في فترة انتشار المرض والجائحة لايمكن القيام به ، وفي أوقات اخرى ممكن التنفيذ مما يجعل تنفيذ الألتزام يتوقف لحين زوال هذه الجائحة وحسب المكان المطلوب من المدين تنفيذ التزامه .
ثانيًا : المقترحات
1- أن تكون دراسة هناك موضوعية لتكييف جائحة كورونا بكونها قوة قاهرة ،أم ظرفا طارئا وذلك لأثرها البالغ على كل الألتزامات التعاقدية وخاصة المستمرة منها وان يصدر من قبل السلطة التشريعية أو من قبل مجلس القضاء الاعلى .
2- انتخاب قضاء مختار (تحكيم ) بين المؤجر والمستأجر يقوم بحل النزاع بشأن الأجرة مثلا عند حالة حصول حوادث طارئة كجائحة كورونا مثلا ،وهذا القضاء يكون أما متفق عليه ابتداء قبل إبرام العقد ،أو بموجب شرط لاحق على العقد .
3- تعديل القانون المدني العراقي على ضوء جائحة كورونا في نصه للمادة ( 790 ) والتي نصت على انه :((من استأجر حانوتاً ثم عرض للبيع والشراء كساد، فليس له ان يفسخ العقد او ان يمتنع عن دفع الاجرة)) ،لتصبح بالشكل التالي : ((من استأجر حانوتاً ثم عرض للبيع والشراء كساد، فيجوز له أن يفسخ العقد او ان يمتنع عن دفع الاجرة )) .
4- نأمل من مشرعنا المدني العراقي أن يورد نص يعالج فيه أحكام ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية بنص صريح ، وذلك لصدور قرارات عدة من الجهة الحكومية على المستوى المحلي، أوالمركزي أثناء سريان جائحة كورونا وهذا مما أثر على انتفاع المستأجر للمأجور بصورة كبيرة.
المصادر :-
اولا: الكتب
1- أبو السعود -د.رمضان أبو السعود– العقود المسماة –عقد الإيجار – الأحكام العامة في الإيجار ط2-الاسكندرية – منشأة المعارف -1996.
2-الرازي ––أبو بكر -مختار الصحاح – ط3- بيروت- دار المعرفة – 2008.
3- الذنون- د.حسن علي الذنون -شرح القانون المدني ( أصول الالتزام) ––– ط1-بغداد- مطبعة المعارف –1970.
4-الحكيم – د.عبد المجيد -الموجز في شرح القانون المدني احكام الألتزام–ط6-بغداد- المكتبة القانونية –2009.
5-السنهوري- د.عبد الرزاق- الوسيط في القانون المدني الجديد–ط6-الاسكندرية – مطبعة نهضة مصر- 2011.
6- –الصراف – د.عباس حسن شرح عقدي البيع والإيجار في القانون المدني العراقي – ط1-بغداد – مطبعة الاهالي – 1956.
7- العطار -د.عبد الناصر توفيق -شرح أحكام الايجار –––ط1- القاهرة- الحديثة للطباعة -1970 .
8– الفضلي – د.جعفر -الوجيز في العقود المدنية –البيع –الإيجار – المقاولة دراسة في ضوء التطور القانوني ومعززة بالقرارات القضائية–ط2- بغداد -المكتبة القانونية –1992.
9- الأنصاري – ابن منظور -لسان العرب– ط3- بيروت- دار احياء التراث العربي – 2003.
10- بكر- د.عصمت عبد المجيد الوجيز في العقود المدنية المسماة –البيع والايجار ––ط1-لبنان- منشورات زين الحقوقية – 2015.
11- رشيد – د.حسن حنتوش -الموجز في العقود المسماة –البيع – الايجار – المقاولة- مجموعة محاضرات القيت على طلبة البكالوريوس في جامعة أهل البيت عليهم السلام ––العراق .
12-رزق – د.طارق عبد الرؤوف صالح – التنظيم القانوني للايجار في التشريع الكويتي – ط1 – القاهرة -دار النهضة العربية -2010.
13- زغير -عقيل كريم -المسؤولية المدنية للمستثمر الأجنبي – دراسة مقارنة– ط1-المنصورة – دار الفكر والقانون للنشر والتوزيع – 2015.
14 – زكي- د.محمود جمال الدين -عقد العمل الفردي في القانون المدني المصري -ط2-القاهرة -دار النهضة العربية -1982.
15–كنعان – د. أحمد -الموسوعة الطبية الفقهية–ط3-عمان – دار النفائس – 2000.
16 –مرقس -د.سليمان -عقد الإيجار – ط2-القاهرة -منشأة المعارف -1968.
17- ملا حويش – سعيد مبارك وصاحب الفتلاوي وطه -الوجيز في العقود المسماة- -ط1-بغداد المكتبة القانونية – 1992.
18- يوسف – يوسف صلاح الدين -الآثار المترتبة على الاصابة بالأمراض المعدية -– ط1- الاسكندرية -دار الفكر – 2008 .
ثانيا: القوانين
1-القانون المدني العراقي رقم 40لسنة 1951 المعدل.
1-القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948 المعدل.
3-القانون المدني الفرنسي الصادر سنة 1804 المعدل.
ثالثا : المقالات
1-د.حسن حنتوش رشيد – الموجز في العقود المسماة –البيع – الإيجار – المقاولة- مجموعة محاضرات القيت على طلبة البكالوريوس في جامعة أهل البيت عليهم السلام- كلية القانون –العراق.
2-د.عبد الحي حجازي- عقد المدة- رسالة دكتوراه – القاهرة -1950.
(1) أبن منظور – الانصاري -لسان العرب – ط3- بيروت- دار احياء التراث العربي – 2003-ص420.
(2) ابو بكر – الرازي -مختار الصحاح – ط3- بيروت- دار المعرفة – 2008-ص313
(3) د. أحمد -كنعان -الموسوعة الطبية الفقهية -ط3-عمان – دار النفائس – 2000-ص321
(4) يوسف صلاح الدين – يوسف -الآثار المترتبة على الاصابة بالأمراض المعدية –– ط1- الاسكندرية -دار الفكر الإسكندرية- 2008 ص120
(1) د.طارق عبد الرؤوف صالح –رزق- التنظيم القانوني للايجار في التشريع الكويتي – ط1 – القاهرة -دار النهضة العربية -2010-ص480.
(2) د.جعفر – الفضلي – الوجيز في العقود المدنية –البيع –الايجار – المقاولة دراسة في ضوء التطور القانوني ومعززة بالقرارات القضائية – -–ط2- بغداد -المكتبة القانونية –1992-ص217.
(1) د.عبد الناصر توفيق –العطار -شرح احكام الايجار -ط1- القاهرة- الحديثة للطباعة -1970 –ص423
(2) د.عصمت عبد المجيد –بكر -الوجيز في العقود المدنية المسماة –البيع والايجار -ط1-لبنان- منشورات زين الحقوقية – 2015-ص555.
(3) د.رمضان- ابو السعود العقود المسماة –عقد الايجار – الاحكام العامة في الايجار –– ط2-الاسكندرية – منشأة المعارف -1996-ص432.
(1) د.حسن حنتوش –رشيد – الموجز في العقود المسماة –البيع – الايجار – المقاولة- مجموعة محاضرات القيت على طلبة البكالوريوس في جامعة أهل البيت عليهم السلام –العراق-ص119.
(2) د.سليمان – مرقس – عقد الإيجار – ط2-القاهرة -منشأة المعارف -1968-ص330.
(3) تقابلها نص المادة (147) من القانون المدني المصري .
(4) د.عباس حسن – الصراف- شرح عقدي البيع والايجار في القانون المدني العراقي – ط1-بغداد – مطبعة الاهالي – 1956-ص327.
(1) تقابلها نص المادة (373) من القانون المدني المصري والمادة (1218) من القانون المدني الفرنسي .
(2) تقابلها نص المادة (165) من القانون المدني المصري والمادة (1147) من القانون المدني الفرنسي .
(3) عقيل كريم- زغير – المسؤولية المدنية للمستثمر الاجنبي – دراسة مقارنة –– ط1-المنصورة – دار الفكر والقانون للنشر والتوزيع – 2015-316 .
(4) د.محمود جمال الدين -زكي -عقد العمل الفردي في القانون المدني المصري -ط2-القاهرة -دار النهضة العربية -1982-ص254.
(1)د.حسن علي الذنون – الذنون- شرح القانون المدني ( أصول الالتزام)–– ط1-بغداد- مطبعة المعارف –1970-ص440.
(1) د.عبد الحي -حجازي- عقد المدة- رسالة دكتوراه – القاهرة –كلية الحقوق -1950 –ص564.
(2) سعيد مبارك وصاحب الفتلاوي وطه – الملا حويش -الوجيز في العقود المسماة -ط1-بغداد المكتبة القانونية – 1992-ص432.
(3) د.عبد الرزاق –السنهوري- الوسيط في القانون المدني الجديد–ط6-الاسكندرية – مطبعة نهضة مصر- 2011-ص657.
(1) د.عبد المجيد- الحكيم – الموجز في شرح القانون المدني احكام الالتزام ––ط6-بغداد- المكتبة القانونية –2009-ص380.
